내용 및 소감
제 1장 현실이 된 위험한 미래, 글로벌 경제는 어디로 가는가?: 김영익 서강대학교 경제대학원 교수
| 다가오는 경기 침체는 결코 피할 수 없다. 중앙은행은 경기가 나빠질 것을 알면서도 물가 안정을 위해 금리를 올릴 수밖에 없고, 이로 인해 소비와 투자는 줄어들 전망이다. 기준금리 인상에 따라 채권 시장에서는 이미 거품이 많이 붕괴되었다. 금리 상승과 경기 둔화로 주식 시장의 거품이 붕괴되는 과정에 있으며 부동산 거품은 이제 붕괴의 초입 단계에 놓여 있다. 위험하기 짝이 없는 미래 속에서 많은 이들이 고통스러운 시기를 견뎌내야 할 것이다. |
- 코로나 위기 극복 과정에서 각 경제 주체의 부채는 유례없이 급증했고, 초저금리 정책과 유동성 확대는 각종 자산 가격에 거품을 일으켰다. 결국 2022년 들어 그 부작용이 나타나고 있다. 미국 등 주요 선진국의 인플레이션율은 거의 40년만에 최고치를 기록할 정도로 치솟고 있다. 채권과 주식시장에서 발생했던 거품이 꺼지고 있으며 조만간 주택시장도 뒤따를 전망이다. 자산가격을 결정하는 금리가 올랐고 경제 성장률이 떨어지고 있기 때문이다. 자산가격 거품 붕괴 충격이 2023년에는 심각한 실물경제 침체로 이어질 전망이다. 부채가 많은 기업이 구조조정을 할 수 밖에 없는 상황이 올 것이다. ..... 다시 성장을 이어갈 시기는 2023년, 다소 늦어지면 2024년일 가능성이 크다.
- 선진국은 정부부채, 신흥국은 기업부채가 급증, 한국 등 일부국가는 가계부채가 급증. 1997년 GDP 대비 50% => 2021년 107%로 2배 이상 증가.
- 가속화하는 인플레이션: 경기부양을 위한 과감한 재정 및 통화정책, 적정 수준이상의 통화 공급, 원자재 가격 급등
- 더욱 깊어지는 경기 침체, 진짜 위기는 아직 오지 않았다.
- 자산 가격은 그것이 지닌 본질 가치로 수렴한다. 유동성이 확대될 때는 모든 자산 가격이 지나치게 오르면서 본질 가치를 과대평가한다. 2022년 현재는 유동성이 축소되는 국면이다. 이럴 때는 모든 자산 가격이 본질 가치로 회귀한다. 자산 가격이 하락할 때는 연착륙보다는 경착륙하는 경우가 많다. 떨어질 때는 본질 가치 이하로 하락한다는 것이다. 본질 가치가 없는 자산들은 시장에서 사라지기도 한다. => 주가는 떨어지면 반등한다. 하지만, 추세적 상승은 아니라서 박스권이 될 것이다. ... 그것을 넘기려면 시간이 더 필요하다. 그래도 기다리면 그 시기는 온다. 앞으로 1년은 주식을 저렴하게 살 수 있는 좋은 시기다.
- 장기적으로 세계 성장의 축이 미국 등 선진국에서 중국을 포함한 아시아로 이전될 것이며 지금은 그러한 과정중이라 보고 있다. 특히 아시아 지역에서도 인구 구조가 젊은 인도, 베트남, 인도네시아 시장에 투자 비중을 늘릴 필요가 있다. ETF로 투자하는 것이 바람직하다.
제 2장 국내경제를 위협하는 스태그플레이션과 부채의 역습: 박정호 명지대 교수
| 물가상승률의 전개 속도는 감내하기 힘든 수준까지 급등하고 대외적인 경제적 제약들로 인해 소비, 투자, 고용 환경이 급격히 냉각되기 시작했다. 이 과정에서 시중 유동 자금 역시 보수적이고 안정 지향적인 방식으로 급변했다. 이제 경제 상황은 코로나 19 이후 또 한번 새로운 국면으로 전환되고 있다. |
- IMF의 2022년 발간 세계경제전망 보고서: Gloomy and more uncertain => 코로나로 악화된 세계 경제 + 러시아-우크라이나 전쟁으로 더 높은 인플레이션 유발 + 천연가스 공급 중단 및 곡물 수출로 유발된 불확실성이 높아짐 => 경기 위축, 높은 인플레이션, 고강도 금리 기조, 긴축 우려
- 높은 인플레이션을 막기 위해서는 고강도 금리 기조를 이어갈 수밖에 없고, 그렇게 되면 경기 침체를 감수해야 할지도 모른다. 경기 침체가 우려된다고 해서 높은 물가 인상 흐름을 지켜만 볼 수도 없는 상황이다. 다시 말해 스태그플레이션은 물가를 잡기 위해 경제 성장을 희생하거나 경기 침체를 막기 위해 고물가 기조를 선택해야 하는 상황인 것이다.
- 2022년 중국 경제상황과 미중간 갈등 구조를 고려할 때, 중국이 과거와 같은 경제 활성화의 씨드가 되어줄 것을 기대하기에는 무리가 있어 보인다. 향후 경제가 스태그플레이션 상황으로 진입할 가능성을 크게 보는 또 다른 이유가 여기에 있다.
- 코로나19로 인해 실물경제가 급격히 위축되는 것을 방지하기 위해 기준금리를 급격히 인하하고, 다양한 방식으로 유동성을 공급하는 완화적 기조의 통화정책과 재정정책을 동시에 시행 => 실물 부분이 빠르게 안정화되었고, 부동산 시장과 금융시장의 가격인상 요인으로까지 작용 => 민간부채가 빠르게 증가: 한국의 경우 부채증가율(9.2%)은 소득증가율(2.3%)을 크게 상회, 즉 가계 부채 문제가 만성적이면서 구조적인 문제 (GDP대비 가계부채비율 104.9%, 타 주요국 63.2%)
- 가계 부채 증가는 일시적으로 총소비를 확대시키지만, 결국 과다 채무로 인한 원리금 상환부담의 증가로 중장기적으로는 오히려 소비를 위축시킨다. 소비 감소는 기업 투자 감소, 고용 악화로 이어져 가계 소득을 더욱 감소시키는 악순환 초래. 특히 자산 가격 버블 붕괴, 급격한 신용공급 위축등 대내외 충격 발생으로 가계대출 부실화 빠르게 진행되면서 금융위기 촉발
- 가계 부채증가의 원인: 주택을 위한 대출증가(외국의 경우 70% 이상이 주택구입용 담보대출), 금리 인하로 금리부담이 완화되어 대출 증가, 주택 구입에 과도한 세제 혜택
- 부실기업을 대상으로 한 구조조정을 시도할 경우, 그 과정에서 부실기업의 과대 낙인과 불필요한 고용 축소의 부작용이 유발될 수 있다. 그렇게 되면 또 다른 형태로 경기 침체가 유발될 수 있는 상황이다.
제 3장 푸틴과 에너지 게임, 그리고 민주주의 위기: 김현석 한국경제 미국 뉴욕 특파원
| 전쟁이 교착상태에 빠지고 국제 유가와 농산물 가격이 어느 정도 안정을 되찾자 우크라이나 전황에 대한 전 세계 언론의 보도는 대폭 줄어들었다. 하지만 분명한 사실은 전쟁은 아직 끝나지 않았다는 것이다. |
- 푸틴은 세계에서 가장 위험한 지도자 중 한 명: KGB 16년 근무, 요인 암살 지시, 목적을 위해서 무슨 일이든 하는 자, 정적을 독극물로 살해하는 지저분한 놈, 헌법을 고쳐 한 텀 쉰 후 다시 대통령하는 욕망 가득한 놈, 공작과 음모의 공산주의자, 체첸과의 전쟁 승리로 인기 얻은 전력이라 전쟁 일으키는게 익숙, 조지아 침공, 크림반도 침공 등등
- 필사적인 러시아 경제 제재: 스위프트 결제망에서 배제, 서방기업 철수 => 하지만 러시아는 원유 10%, 천연가스 17%, 팔라듐 45%, 플래티넘 15%, 밀 20%, 보리 10% 등 에너지, 자원, 농산물 시장에서 세계 점유율이 상당, 하여 글로벌 공급망에서 제외하면 수급불균형을 초래하는 문제점 발생
- 러시아는 시간을 끌면서 겨울을 기다린다. 에너지 성수기인 겨울이 오면 러시아는 에너지 공급을 무기로 서방을 압박하고 우크라이나 지원 의지를 약화시키려 한다. .... 러시아가 당장 가스 공급을 끊지 않고 잠갔다 열었다가 하는 것은 전략적 선택이다. 약간의 가스 흐름을 유지함으로써 가스 공급이 이어질 수 있을지 유럽인들에게 약간의 희망을 갖게 하면서 지속적으로 높은 가격을 유발해 큰 이익을 거두고 있다. 유럽 내부의 정치적 균열을 촉발할 수도 있다.
- 세계 최대 채권운용사인 핌코 등 월가의 일부 투자자는 인플레이션 장기화에 베팅하고 있다. 인플레이션 연동 채권(TIPS)를 집중적으로 사들이고, 원자재에 대한 노출을 늘리며 대신 채권 보유는 줄이고 있다. 핌코의 티파니 와일딩 이코노미스트는 “지난 20년간의 ‘물가 대안정기(the great moderation)’는 이미 지난 이야기”라며 “세계가 투입 비용 전반이 올라 앞으로 수년간 가격 수준을 조정해나가야 하는 높은 인플레이션 시기를 맞을 것으로 예상한다”라고 밝혔다.
제 4장 장기화되는 침체의 늪, 어떻게 투자할 것인가, 2022~24년 시장전망과 투자조언: 강영현 유진투자증권 영업부 이사
| 투자자들은 성공적인 투자를 하기 위해 FED가 움직이는 증권 시장의 호흡과 매우 규칙적인 영혼의 박동을 느껴야만 한다. 밀물인지 썰물인지도 파악하지 못한 어부가 배를 띄울 수 있겠는가, 지금은 들이마셔야 하는 숨일까? 내뱉어야 하는 숨일까? 그 방향이 파악될 때까지 조심하는 것이 좋지 않겠는가? |
- 제롬 파월 의장 "지금의 인플레이션은 일시적인 것이고, 테이퍼링은 실업률이 개선되기 전에는 하지 않을 것이며, 금리인상이나 양적긴축은 생각해 본 적도 없다" => 나중 뒷통수 맞게 됨, 시장 참여자들은 모두 속아 넘어가버렸다.
- 우리는 매크로의 변곡점에서 주식 투자가 얼마나 위험한 것인지 정확히 알아야만 한다... 내일이나 일주일 뒤 시장에 대해 점칠 수는 없지만, 길게 추세를 보는 것은 어느 정도 가능하고 그 정도만 되어도 큰 충격을 피할 대비 정도는 다 할 수 있다.
- 2021년부터 2022년 상반기까지의 하락은 굳이 유형을 분류해보면, ‘역 금융 장세’라고 할 수 있다. 말 그대로 유동성이 줄어들면서 주식들의 적정 주가 레벨이 일제히 내려가는 시장이다. 날씨에 비유해보면, 장마철이라고 할 수 있겠다. 안 젖는 곳이 없다. 우량주, 비(非)우량주 할 것 없이 전체적으로 내려간다.
그러나 향후 펼쳐질 시장은 ‘역 실적 장세’로 불릴 것인데, 이 구간에서는 지수가 급락하기보다는 매우 지루한 등락을 반복하는 모습을 보이는 한편, 그 하락 기울기도 유동성 장세보다 가파르지 않을 것이다. 그래서 투자자들은 실제로 시장이 그렇게 나쁘다고 생각하지 않을 수도 있다. 그렇지만 사실은 그게 더 무서운 시장이다.
- 유동성의 뒷바람을 받지 못하는 상황에서는 아무리 훌륭한 트레이더라 하더라도 승률이나 기대수익률이 높지 않기 때문에, 투자자의 유형에 상관없이 장단기 투자자 모두가 고통스러워하게 될 것이다.
- FED는 긴축말고는 인플레이션을 잡기 위한 다른 수단을 이용한 적이 없고 금리 인상을 포함한 긴축, 그 하나밖에 다른 수단은 없다...... 생각보다 더 길고 질긴 인플레이션에 대비해야.... 앞으로 1~2년이 매우 중요한 시기가 될 것이라고 말하고 싶다. 자산 가격 하락을 대비하고 준비하다 보면 기회가 올 것이라고 본다. 지금은 모든 자산이 너무 비싸다.
- 리세션은 단연 기회이다. 두려워 어쩌지 못하고 뒷걸음질 칠 대상이라기보다, 엄청난 기회로 만들 수 있고 또 그래야 한다고 말하고 싶다..... 만약에 리세션이 예상되는 상황이라면무턱대고 조심하면 된다. 투자자금의 일부를 떼어 은행에 안전하게 넣어 놓으면 된다. .... 미어캣처럼 신호가 이상하면 바로 땅굴로 줄행랑을 치면 된다.
- 투자자들은 성공적인 투자를 하기 위해, FED가 움직이는 증권 시장의 호흡과 매우 규칙적인 영혼의 박동을 느껴야만 한다. 밀물인지 썰물인지도 파악하지 못한 어부가 배를 띄울 수 있겠는가. 지금은 들이마셔야 하는 숨일까? 내뱉어야 하는 숨일까? 그 방향이 파악될 때까지 조심하는 것이 좋지 않겠는가?
제 5장 앞으로 3년, 버블의 경고 속 한국 부동산의 현황과 미래: 한문도 서울디지털대학교 부동산학과 초빙교수
| 결론적으로 향후 몇년간은 부동산 시장에 큰 조정장이 올 것이 확실한 상황으로 보인다. 정부의 현재 공급계획이 지연되지 않는 한 시장은 약 30% 전후의 가격 조정이 있을 것으로 예측된다. 무주택자, 유주택자, 다주택자 모두 자산 관리에 심혈을 기울여야 하는 시기다. |
- 2014년부터 시작된 부동산 상승이 2021년까지 무려 8년간 지속되었다. 특히 2020년은 ‘영끌 붐’이 일어나고 임대차 3법 시행으로 혼돈 속 폭등이 일어난 한 해였다. 2022년 상반기에 들어서면서 서울 수도권은 물론이고 인천을 포함한 6대 광역시의 주택 가격 조정이 시작되고 있다. 8월 이후부터는 폭락의 신호들이 국지적으로 나타나기 시작하였다. 향후 시장은 어떻게 변화할 것인가? 현재 시장의 변화를 분석하고 판단하고 예측하기 위해서는 과거 시장의 역사를 반추하고 이어서 여러 가지 경제와 부동산 현상과 시장 지표, 그리고 시장 신호들을 종합적으로 반영하여야 한다.
- 부동산 패러다임 변화: G20에서 결의된 바젤 III 협약 시행으로 개인의 부동산 대출이 제한, 주택 구매 연령의 감소라는 인구 변화, 1인 가구의 증가와 4인 이상 가구의 감소 흐름
- 결론적으로 향후 몇 년간은 부동산 시장의 큰 조정장이 올 것이 확실한 상황으로 보인다. 정부의 현재 공급계획이 지연되지 않는 한 시장은 약 30% 전후의 가격 조정이 있을 것으로 예측된다. 무주택자, 유주택자, 다주택자 모두 자산 관리에 심혈을 기울여 관리를 해야 하는 시기인 것이다.
제 6장 세계화의 위기와 미중 경쟁, 그리고 한국의 선택: 김현욱 국립외교원 교수 및 미주연구부장
| 중국의 GDP가 미국을 추월하더라도 미중 간 격차는 크지 않은 채 지속될 것이며, 미국이 재차 중국 GDP를 추월할 것이라는 예측도 나오고 있다. 이러한 미중 경쟁은 향후 30~50년간 지속될 것으로 예상된다. 한국과 같은 매우 불리한 지정학적 위치를 가지고 있는 나라에게는 저주와도 같은 얘기이다. |
- 최근 국제 정세가 요동치고 있다. 1980년대부터 틀에 잡힌 국가들 간의 교류 증가 및 세계화 추세가 혼란에 빠지기 시작하고 있다. 첫 번째 이유는 미중 경쟁의 심화이다. 2008년도 글로벌 금융위기는 미국의 국력 약화를 가속화시키는 중요한 계기가 되었으며, 상대적으로 중국은 글로벌 패권 국가로 거듭나기 시작했다.
- 다양한 중국의 조치들: 위안화 사용 증가, 중국 중심의 무역질서 구축, 일대일로 프로젝트
- 코로나 19 사태는 전세계에 타격, 발생국 중국도 예외는 아니다. 비전통 안보위협이 기존 군사적 안보 위험보다 더 큰 사상자를 만들어애었다. 향후 국제 정세의 방향성 또한 매우 불확실한 상황이다.
- 중국의 GDP가 미국을 추월하더라도 미중 간 격차는 크지 않은 채 지속될 것이며, 미국이 재차 중국 GDP를 추월할 것이라는 예측도 나오고 있다. 이러한 미중 경쟁은 향후 30~50년간 지속될 것으로 예상된다. 한국과 같은 매우 불리한 지정학적 위치를 가지고 있는 나라에게는 저주와도 같은 얘기이다.
- 더욷더 힘든 상황은 미중 경쟁이 제로섬으로 진화하고 있다는 것이다. 미국과의 동맹관계를 강화한다는 것은 중국을 견제하는 미국과 함께한다는 것을 의미한다. 이에 대한 중국의 보복을 감수해야 한다는 얘기다. 한중 경제관계에 금이 갈 수 있다. 과거 미국 대 중국 구도에서 한국이 6:4 정도로 미국 쪽에 기울어여 있었다면, 이제는 7:3이나 8:2로 바뀔 수밖에 없는 상황이다. ..... 이익을 최대화하는 전략도 중요하지만, 손실을 최소화하는 전략이 동시에 마련되어야 한다.
교보문고 책 소개
수상내역/미디어추천
어떻게 생존할 것인가”
초위기 시대 긴급 진단과 명쾌한 전망을 한 권에!
전 세계적인 인플레이션의 위협, 경기 침체, 가정 경제를 옥죄는 고금리 고물가, 끝나지 않는 전쟁의 여파, 민주주의와 국제정세의 위기, 주식 부동산 등 자산의 폭락…… 그야말로 초대형 복합 위기다. 코로나19라는 전 인류적 위기를 가까스로 넘겼더니, 이번에는 인플레이션을 앞세운 복합 위기들이 정신없이 휘몰아친다. 위기의 깊이와 폭이 어느 정도인지 가늠하기 힘들 뿐 아니라, 앞으로 더한 위기의 징후들도 포착되어 우려스럽기만 하다. 위기의 파고를 어떻게 넘겨야 하는가? 또 각자도생의 시대에 어떻게 살아남아야 하는가?
이 질문에 대한 답을 찾기 위해 국내 최고의 전문가 6명이 한자리에 모였다. 최고의 이코노미스트이자 ‘경제 멘토’ 김영익 교수와 박정호 교수가 국내외 경제 상황을 객관적 경제지표를 통해 분석했고, 글로벌경제통이자 외교통인 김현석 한국경제신문 뉴욕특파원과 김현욱 국립외교원 교수가 우크라이나전쟁 이후 정치와 무역, 에너지 위기 등을 분석하며 국제 정세에 대한 넓은 시야를 제공했다. 투자 전문가인 강영현 이사와 한문도 교수가 주식과 부동산 시장을 냉철히 분석하며 자산을 지키기 위한 실질적인 투자 전략을 제시했다. 위기를 기회로 만들 수 있는 다양한 관점과 양질의 인사이트를 한 권에 알차게 담아 독자들이 초인플레이션 시대를 현명하게 건너갈 수 있도록 했다.
작가정보
저자(글) 김영익
하나대투증권 부사장과 대신증권 리서치센터장, 하나금융경영연구소 대표이사 등을 거쳐 현재 서강대학교 경제대학원 교수로 활동하고 있다. 자신만의 ‘주가예고지표’를 바탕으로 지난 9·11 테러 직전의 주가 폭락과 그 후의 반등, 2004년 5월의 주가 하락과 2005년 주가 상승 등을 맞춰 일약 ‘족집게’ 애널리스트로 떠올랐다. 2008년 글로벌 금융위기와 2020년 경제위기를 사전에 경고하기도 했다. 5년 연속 〈매경이코노미〉 〈한경비즈니스〉 〈서울경제〉 〈조선일보 & FN가이드〉 〈헤럴드경제〉 등 주요 언론사 베스트 애널리스트에 선정된 바 있으며, 지상파 방송과 유튜브 등 각종 미디어를 통해 어렵고 복잡한 경제이론과 시장의 상황을 자신만의 철학으로 쉽고 명쾌하게 풀어내고 있다. 지은 책으로는 《3년 후 부의 흐름이 보이는 경제지표 정독법》 《더 찬스》 《금리와 환율 알고 갑시다》 《투자의 신세계》 《그레이트 리셋》 《ETF 트렌드 2020》(공저) 《2020∼2022 앞으로 3년 투자의 미래》(공저) 《위험한 미래》 등이 있다.
목차
- [발간사] 초대형 복합 위기 속에서도 살길은 있다
제1장 현실이 된 위험한 미래, 글로벌 경제는 어디로 가는가?
-김영익 서강대학교 경제대학원 교수
01. 감당하기 어려운 고통의 시기가 온다
02. 부채로 만들어진 세계 경제 성장
선진국은 정부 부채, 신흥국은 기업 부채 급증 / 한국은 가계 부채가 급속도로 증가
03. 자산 가격에 발생한 과도한 거품들
채권시장에서 거품 발생 후 붕괴 / 주식시장에서 거품 붕괴 진행 / 주택시장에서도 거품 발생
04. 가속화하는 인플레이션
05. 심화되는 경기 둔화
06. 중앙은행의 금리 인상, 스태그플레이션에 빠진 세계
07. 더욱 깊어지는 경기침체, 진짜 위기는 아직 오지 않았다
08. 위험한 미래, 어떻게 대비하고 생존할 것인가
자산은 결국 본질가치로 회귀한다 / 주식투자를 대하는 법 / 부동산 투자는 최대한 신중하게
미국 주식은 더 이상 매력적이지 않다 / 아세안을 주목하라
제2장 국내 경제를 위협하는 스태그플레이션과 부채의 역습
-박정호 명지대 교수
01. 더 불확실한 미래와 함께 스태그플레이션이 온다
역대 3번의 스태그플레이션이 있었다 / 그때의 스태그플레이션과 무엇이 같고 무엇이 다른가
02. 전쟁 이후 모든 불안 요소가 현실화되다
중국 경제마저 침체되고 있다
03. 대규모 유동성, 부채의 역습을 낳다
이미 국내 가계 부채는 만성적 구조적 문제 / 가계 부채, 왜 문제인가?
04. 가계 부채 원인과 대응책
부채 줄일 수 있는 대응책 마련해야
05. 국내 경제에 더 치명적인 ‘기업 부채’
기존 한계 기업뿐 아니라 경제 근간 산업까지 흔들린다 / 가계·기업 부채 문제 해결하지 않고서는 성장할 수 없다
제3장 푸틴과 에너지 게임, 그리고 민주주의 위기
-김현석 한국경제신문 기자
01. 계속되는 러시아의 우크라이나 침공
필사적인 러시아 경제 제재 이뤄져
02. 겨울을 기다리는 푸틴
천연가스로 유럽을 옥죄는 러시아
03. 석유도 안전지대가 아니다
러시아발 식량 위기
04. 푸틴 발 민주주의의 위기
시민 빈곤은 결국 민주주의 균열을 부르고
05. 세계화의 후퇴, 인플레이션의 고착
반도체를 둘러싼 첨예한 냉전 / 월가 투자자들은 인플레이션 장기화에 베팅
제4장 깊은 침체의 늪, 어떻게 투자할 것인가
: 2022~2024년 시장 전망과 투자 조언
-강영현 유진투자증권 이사
01. 가보지 않은 길, 역대급 매크로 방향 전환
장단기 투자자 모두 고통스러워지는 ‘역 실적 장세’가 온다 / 금리 인상의 여파는 아직 오지도 않았다
02. FED의 긴축에 따른 급격한 자산 가격 하락에 대비해야 한다
유동성 파티 이후, 자산 거품을 직시할 때
03. 향후 시장은 상당 기간 L자형의 시장 흐름 예상
생각보다 더 길고 질긴 인플레이션에 대비해야
04. Recession(경기 침체)의 공포 앞에 선 투자자들이 해야 할 세 가지
첫째, 깨지지 않으려 애써야 한다 / 둘째, 증시 단기 조정과 추세적 하락을 구별할 줄 알아야 한다 / 셋째, 유동성 장세와 다른 역 실적 장세에 대한 이미지 맵핑이 절실하다
05. FED의 긴축의 끝은 언제나 Recession
금리 인상의 과정과 그 여파, 수익률곡선이 보여주는 것 / 금리 인하가 결코 좋은 신호가 아닌 이유
06. Recession이 통과하고 나면 어떤 징후들이 보이게 되는가?
07. Recession이 온 후 언제 주식을 매수할까?
08. 그렇다면, 어떤 주식을 사야 할까?
제5장 앞으로 3년, 버블의 경고 속한국 부동산의 미래
-한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수
01. 부동산 시장 현황 분석: 혼돈 속 폭등 그 이후
전국 주택거래량 추이 / 전국주택매매 가격 변동률 추이 / 주택 재고량과 거래량 / 서울ㆍ경기 아파트 거래량과 매물 현황 / 전국 아파트 시장 매매 가격 동향 / 전국 미분양 증가 현황
02. 5 대 부동산 시장 지표로 본 방향 예측
경매지표: 경매 3대 지표도 하향 전망 나타내 / 택지공급/지정: 3기 신도시 등 공공택지 공급에 따른 가격 조정 불가피 / 착공 물량을 통한 시장 예측
03. 경제적 지표와 확장적 부동산 관련 지표를 통한 시장 분석
피케티 지수 / 한국은행 부동산 금융취약성 지수(FVI) / 적정 주택공급 호수
04. 부동산 조정기 대처 방안 (1): 무주택자의 경우
실수요자를 위한 청약 당첨 전략
05. 부동산 조정기 대처 방안 (2): 1주택자의 경우
1주택자도 청약 통장 필수, 민간분양 추첨제 적극 활용 / 청약통장 활용 방법
06. 부동산 조정기 대처 방안 (3): 다주택자의 경우
정부가 발표한 6.21대책의 상생임대인 제도 활용 / 자녀에게 부담부 증여 방식을 통한 증여 / 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 대상자 활용
07. 윤석열 정부의 8ㆍ16 부동산 대책 영향
1기 신도시 향후 방향은?
08. 총론: 부동산 패러다임 변화를 알고 시장에 대처하여야 한다
바젤 Ⅲ 협약 시행: 대출로 인한 부동산 폭등은 이제는 통하지 않는다 / 인구 변화에 따른 패러다임 변화는 불가피하다 / 1인 가구의 증가와 4인 이상 가구의 감소 흐름 주시해야
제6장 세계화의 위기와 미중 경쟁, 그리고 한국의 선택
-김현욱 국립외교원 교수
01. 세계화의 위기? 다시 한번 국제 질서가 바뀐다
오늘날 세계화의 의미란
02. 국제정치의 중대한 위기들
코로나19: 국가중심주의 강화와 세계화의 퇴조 / 아프간 철군과 미국의 패권 쇠락 / 우크라이나 전쟁
03. 점점 거세지는 미국의 중국 견제
가치와 인권에 기반한 경쟁 심화 / 유연한 인도태평양 전략 추진 / 글로벌 공급망 강화 / 군사 전략 강화
04. 한국의 대응 방안은?
장기적인 미중 경쟁에 대비해야 / 여전히 무게 추는 미국 / 중국은 잠재적 위협인가? / 장기적 다변화 전략
책 속으로
다가오는 경기 침체는 결코 피할 수 없다. 중앙은행은 경기가 나빠질 것을 알면서도 물가 안정을 위해 금리를 올릴 수밖에 없고, 이로 인해 소비와 투자는 줄어들 전망이다. 기준금리 인상에 따라 채권 시장에서는 이미 거품이 많이 붕괴되었다. 금리 상승과 경기 둔화로 주식 시장의 거품이 붕괴되는 과정에 있으며 부동산 거품은 이제 붕괴의 초입 단계에 놓여 있다. 위험하기 짝이 없는 미래 속에서 많은 이들이 고통스러운 시기를 견뎌내야 할 것이다.
-〈제1장 현실이 된 위험한 미래, 글로벌 경제는 어디로 가는가?〉 중에서
자산 가격은 그것이 지닌 본질 가치로 수렴한다. 유동성이 확대될 때는 모든 자산 가격이 지나치게 오르면서 본질 가치를 과대평가한다. 2022년 현재는 유동성이 축소되는 국면이다. 이럴 때는 모든 자산 가격이 본질 가치로 회귀한다. 자산 가격이 하락할 때는 연착륙보다는 경착륙하는 경우가 많다. 떨어질 때는 본질 가치 이하로 하락한다는 것이다. 본질 가치가 없는 자산들은 시장에서 사라지기도 한다.
-〈제1장 현실이 된 위험한 미래, 글로벌 경제는 어디로 가는가?〉 중에서
높은 인플레이션을 막기 위해서는 고강도 금리 기조를 이어갈 수밖에 없고, 그렇게 되면 경기 침체를 감수해야 할지도 모른다. 경기 침체가 우려된다고 해서 높은 물가 인상 흐름을 지켜만 볼 수도 없는 상황이다. 다시 말해 스태그플레이션은 물가를 잡기 위해 경제 성장을 희생하거나 경기 침체를 막기 위해 고물가 기조를 선택해야 하는 상황인 것이다. 이전에 우리가 마주했던 스태그플레이션의 상황이 어떠한 방식으로 전개되었는지를 살펴보면 더욱 명확히 이해할 수 있다.
-〈제2장 국내 경제를 위협하는 스태그플레이션과 부채의 역습〉 중에서
우리나라의 가계 부채와 기업 부채 문제는 코로나19 이후 우리 경제가 가장 시급하게 고민해야 할 문제로 대두될 것으로 보인다. 최근 실물 거시 경제 둔화가 장기화됨에 따라 가계 부채 누적에 대한 우려의 목소리가 커지고 있다. 특히 부실기업을 대상으로 한 구조조정을 시도할 경우, 그 과정에서 부실기업의 과대 낙인과 불필요한 고용 축소의 부작용이 유발될 수 있다. 그렇게 되면 또 다른 형태로 경기 침체가 유발될 수 있는 상황이다.
-〈제2장 국내 경제를 위협하는 스태그플레이션과 부채의 역습〉 중에서
러시아가 당장 가스 공급을 끊지 않고 잠갔다 열었다가 하는 것은 전략적 선택이다. 약간의 가스 흐름을 유지함으로써 가스 공급이 이어질 수 있을지 유럽인들에게 약간의 희망을 갖게 하면서 지속적으로 높은 가격을 유발해 큰 이익을 거두고 있다. 유럽 내부의 정치적 균열을 촉발할 수도 있다.
-〈제3장 푸틴과 에너지 게임, 그리고 민주주의 위기〉 중에서
세계 최대 채권운용사인 핌코 등 월가의 일부 투자자는 인플레이션 장기화에 베팅하고 있다. 인플레이션 연동 채권(TIPS)를 집중적으로 사들이고, 원자재에 대한 노출을 늘리며 대신 채권 보유는 줄이고 있다. 핌코의 티파니 와일딩 이코노미스트는 “지난 20년간의 ‘물가 대안정기(the great moderation)’는 이미 지난 이야기”라며 “세계가 투입 비용 전반이 올라 앞으로 수년간 가격 수준을 조정해나가야 하는 높은 인플레이션 시기를 맞을 것으로 예상한다”라고 밝혔다.
-〈제3장 푸틴과 에너지 게임, 그리고 민주주의 위기〉 중에서
2021년부터 2022년 상반기까지의 하락은 굳이 유형을 분류해보면, ‘역 금융 장세’라고 할 수 있다. 말 그대로 유동성이 줄어들면서 주식들의 적정 주가 레벨이 일제히 내려가는 시장이다. 날씨에 비유해보면, 장마철이라고 할 수 있겠다. 안 젖는 곳이 없다. 우량주, 비(非)우량주 할 것 없이 전체적으로 내려간다.
그러나 향후 펼쳐질 시장은 ‘역 실적 장세’로 불릴 것인데, 이 구간에서는 지수가 급락하기보다는 매우 지루한 등락을 반복하는 모습을 보이는 한편, 그 하락 기울기도 유동성 장세보다 가파르지 않을 것이다. 그래서 투자자들은 실제로 시장이 그렇게 나쁘다고 생각하지 않을 수도 있다. 그렇지만 사실은 그게 더 무서운 시장이다.
-〈제4장 깊은 침체의 늪, 어떻게 투자할 것인가〉 중에서
투자자들은 성공적인 투자를 하기 위해, FED가 움직이는 증권 시장의 호흡과 매우 규칙적인 영혼의 박동을 느껴야만 한다. 밀물인지 썰물인지도 파악하지 못한 어부가 배를 띄울 수 있겠는가. 지금은 들이마셔야 하는 숨일까? 내뱉어야 하는 숨일까? 그 방향이 파악될 때까지 조심하는 것이 좋지 않겠는가?
-〈제4장 깊은 침체의 늪, 어떻게 투자할 것인가〉 중에서
2014년부터 시작된 부동산 상승이 2021년까지 무려 8년간 지속되었다. 특히 2020년은 ‘영끌 붐’이 일어나고 임대차 3법 시행으로 혼돈 속 폭등이 일어난 한 해였다. 2022년 상반기에 들어서면서 서울 수도권은 물론이고 인천을 포함한 6대 광역시의 주택 가격 조정이 시작되고 있다. 8월 이후부터는 폭락의 신호들이 국지적으로 나타나기 시작하였다. 향후 시장은 어떻게 변화할 것인가? 현재 시장의 변화를 분석하고 판단하고 예측하기 위해서는 과거 시장의 역사를 반추하고 이어서 여러 가지 경제와 부동산 현상과 시장 지표, 그리고 시장 신호들을 종합적으로 반영하여야 한다.
-〈제5장 앞으로 3년, 버블의 경고 속 한국 부동산의 현황과 미래〉 중에서
결론적으로 향후 몇 년간은 부동산 시장의 큰 조정장이 올 것이 확실한 상황으로 보인다. 정부의 현재 공급계획이 지연되지 않는 한 시장은 약 30% 전후의 가격 조정이 있을 것으로 예측된다. 무주택자, 유주택자, 다주택자 모두 자산 관리에 심혈을 기울여 관리를 해야 하는 시기인 것이다.
-〈제5장 앞으로 3년, 버블의 경고 속 한국 부동산의 현황과 미래〉 중에서
최근 국제 정세가 요동치고 있다. 1980년대부터 틀에 잡힌 국가들 간의 교류 증가 및 세계화 추세가 혼란에 빠지기 시작하고 있다. 첫 번째 이유는 미중 경쟁의 심화이다. 2008년도 글로벌 금융위기는 미국의 국력 약화를 가속화시키는 중요한 계기가 되었으며, 상대적으로 중국은 글로벌 패권 국가로 거듭나기 시작했다.
-〈제6장 세계화의 위기와 미중 경쟁, 그리고 한국의 선택〉 중에서
중국의 GDP가 미국을 추월하더라도 미중 간 격차는 크지 않은 채 지속될 것이며, 미국이 재차 중국 GDP를 추월할 것이라는 예측도 나오고 있다. 이러한 미중 경쟁은 향후 30~50년간 지속될 것으로 예상된다. 한국과 같은 매우 불리한 지정학적 위치를 가지고 있는 나라에게는 저주와도 같은 얘기이다.
-〈제6장 세계화의 위기와 미중 경쟁, 그리고 한국의 선택〉 중에서
진짜 위기는 아직 오지도 않았다!
일시적 반등, 섣부른 낙관은 또 다른 위기의 시그널일 뿐
다시 한 번 휘몰아칠 퍼펙트 스톰에 대비하라!
“유동성 파티는 끝났다”라는 말이 곳곳에서 들린다. 팬데믹이라는 전례 없는 위기를 넘기 위해 각국 중앙은행들이 급격하게 돈을 풀어냈던 것이 이제 인플레이션이라는 부작용으로 돌아오고 있기 때문이다. 물가가 올라도 경기가 괜찮다면 버틸 수 있는데 뚜렷한 성장 돌파구가 안 보인다는 게 더 큰 문제다. 러시아가 쏘아올린 전쟁의 공포도 여전히 사그라지지 않은 상태다.
유동성 파티 때 투자를 크게 늘렸던 사람은 황당할 수밖에 없다. 2020~2021년 달콤한 수익을 줬던 주식들이 2022년 초부터 속절없이 무너지다 보니 무방비 상태였던 투자자들은 손 쓸 틈 없이 계좌가 녹는 것을 그저 지켜볼 수밖에 없었다. ‘영혼까지 끌어모아’ 부동산을 구입한 사람들은 지금의 얼어붙은 시장 분위기가 무섭기만 하다. 이미 자이언트 스텝을 밟은 미연준과 한국은행이 금리를 어디까지 올릴 것인지 바짝 신경이 곤두세워진다.
그렇다면 다음과 같은 질문이 떠오를 것이다. ‘전 세계 인플레이션 상황은 앞으로 어떻게 흘러갈 것인가’ ‘경기 침체는 언제쯤 풀릴 것인가, 혹 2023년에 더 악화되는 것은 아닌가’ ‘지금 투자를 더 해도 되는가, 아니면 지금이라도 처분해야 되는 것인가’ ‘앞으로 3년, 어떻게 나의 자산 전략을 세워야 하는 것인가’
이러한 질문에 대한 답을 찾고자 국내 최고 전문가 6인에게서 현재의 상황과 앞으로의 전망을 들어보았다.
위기를 기회로 만들, 국내 최고 석학 6인의
긴급 위기 진단과 2023년 대전망
‘거시경제 거장’ 김영익 교수는 1장에서 경제 흐름의 방향과 추이를 가늠할 때 필수적으로 봐야 하는 지표들을 점검하며 현재 국내외 경제에 과도하게 쌓인 부채와 그로 인한 거품 붕괴를 경고했다. “유동성이 축소되는 국면일 때는 모든 자산 가격이 본질 가치로 회귀한다”면서 “코인 등 본질 가치가 없거나 불투명한 자산은 폭락하거나 시장에 퇴출되며, 거품이 생긴 주식과 부동산 등의 투자 자산도 본질 가치 수준을 찾을 것”이라고 진단했다. 한편으로 “주식 투자자에게는 인내가 필요한 시기인데, 금융 자산 중 일부는 현금으로 보유하면서 주식을 싸게 살 기회를 기다려야 한다”고도 조언했다.
‘소통하는 경제학자’ 박정호 교수는 2장에서 최근 가장 많이 언급되는 키워드인 스태그플레이션과 가계 부채에 대해 살폈다. “경제 상황이 코로나19 이후 또 한번 새로운 국면으로 전환되고 있다”고 이야기하며, 과거에 스태그플레이션이 어떤 모습으로 반복되어왔는지 분석했다. 오래전부터 구조적 문제로 지적되어왔던 국내 가계 부채와 기업 부채에 대해서도 살피며 국내 경제의 당면 과제를 확인했다.
‘미국 주식 지킴이’ 김현석 기자는 3장에서 러시아-우크라이나 전쟁 이후 무너진 글로벌 공급망 문제와 그 여파를 짚어냈다. “치솟는 에너지 가격과 정부의 예산 삭감, 경제 악화 등은 유럽의 민주주의를 흔들고 있다”며, 푸틴의 노림수로 시작된 에너지 전쟁이 결과적으로 포퓰리즘 정부를 등장시키고 민주주의를 위협하고 있음을 지적했다. 글로벌 성장이 위축되는 상황 속에서 월가의 투자자들이 인플레이션 고착화를 예견하며 투자 전략을 조율하고 있다며 월가의 풍경도 전했다.
‘투자 멘토’ 강영현 이사는 4장에서 주식ㆍ채권 시장이 동시에 큰 폭으로 하락했던 2022년 증시를 다각도로 분석하며, 앞으로 3년 시장 추세까지 내다보았다. 매크로 변곡점에서의 주식 투자가 얼마나 위험한 것인지 정확히 알아야 한다고 설명하며, 장ㆍ단기 투자자 모두 고통스러워지는 ‘역실적 장세’를 대비해야 한다고 강조했다. “‘강세장에서 어떻게 하면 큰 수익을 낼 수 있는가?’를 아는 것도 필요하지만, ‘약세장을 얼마나 효율적으로 관리하고 큰 손해 없이 빠져나올 수 있었는가’를 배우는 것이 중요하다”고 말하며, 경기 침체 시대에 반드시 새겨두어야 할 투자 조언을 아낌없이 담았다.
‘부동산 현인’ 한문도 교수는 5장에서 전국적으로 하락 추세를 보이고 있는 부동산 시장의 현황과 전망을 분석했다. 서울ㆍ수도권ㆍ전국 주택 거래량과 매물 추이, 전세가율 변화, 미분양분 동향, 경매 지표 등 객관적 부동산 시장 지표를 바탕으로 앞으로의 전망을 냉철히 살폈다. “향후 최소 3년간은 부동산 시장의 본격적 조정이 진행될 것으로 보인다”며, 무주택자와 1주택자ㆍ다주택자의 경우로 나누어 합리적인 의사 결정 방법을 모색했다.
‘국제 외교 전문가’ 김현욱 교수는 6장에서 그 어느 때보다 불안하게 흘러가고 있는 국제 정세에 대해 살폈다. 전쟁과 기후ㆍ질병 등 전 인류적 위기로 기존의 ‘세계화’ 체제가 지속되기 어려워졌고, 지금까지 축적되어온 국제 질서 또한 재정립되기 시작했다고 보았다. 각국의 이익에 따라 새로운 경제 동맹 체제도 구축되는 상황이다. “미ㆍ중 경쟁이 향후 30~50년간 지속될 것”으로 예견되는 한편, 그 틈바구니 속에서 “사활적 이익”을 도모해야 하는 한국의 길에 대해서도 모색해보았다.
《더 위험한 미래가 온다》는 경제, 투자, 자산, 국제 정세를 넓은 시야로 꿰뚫어 통합적인 인사이트를 얻고자 하는 독자들에게 더할 나위 없는 지침서가 될 것이다. 위기를 넘기기 위해서는 그 위험의 정체를 명확히 직시하고, 대비하는 수밖에 없다. 《더 위험한 미래가 온다》는 냉철한 시장 분석뿐 아니라 개인들이 활용할 수 있는 실질적 실행 방법까지 제시하고 있어 ‘위기 속 기회’를 찾는 독자들에게 유용한 지침서가 될 것이다.
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